随着春节期间DeepSeek带来的火热，标志着2025年是中国AI的崛起元年。DeepSeek的突破，改变了AI经济学和规模定律。这主要是因为DeepSeek的低成本投入改变了之前以美国OpenAI奠定的寡头商业模式，使AI变成普惠性的规模定律。一旦成为普惠性商业，将会有更多的企业参与，可以预见在未来两三年内AI技术及应用将迎来指数级增长，深刻改变我们的生活和工作方式。这即是一场改变企业运行的AI变革。

　　当今房地产行业，也正站在AI变革的十字路口。AI不仅是一种技术工具，更是推动房企创新发展、提升竞争力的关键驱动力，成为房企在新时代发展的必修课。本文将深入探讨AI给房企带来的颠覆与变革，并为房企如何迎接AI时代的到来明确路径，旨在引起房地产行业对AI应用的高度重视，积极拥抱AI变革浪潮。

　　一

　　AI变革是当今房地产行业迫切的必修课

　　中国房地产行业由于过去经历了粗放式发展的红利时代，因此相比其他行业，房地产行业与AI技术融合的程度比较弱。从全球这一态势看，2023年麦肯锡研究报告显示，全球TOP50房企中，87%已将AI列为战略级投入方向，而中国房企的AI渗透率仅为31%。在当下房地产市场深度调整和房地产行业深刻转型的复杂格局中，在AI技术已经出现颠覆性发展的时候，AI技术的融入已迫在眉睫。当AI应用跨过某个临界点(通常认为是15%场景覆盖率)，企业将进入指数级增长通道，而滞后者连线性增长的机会都将丧失。这意味着，对于房地产企业来说AI变革带来的挑战与机遇并存，如何应对AI变革将深刻影响着当今房企的生存与发展。

　　1、市场竞争白热化，AI有助房企创新突围

　　当前，房地产市场的竞争激烈程度堪称白热化。产品同质化现象极为严重，从常规的住宅户型设计，到千篇一律的配套设施规划，各房企之间难以形成具有显著区分度的竞争优势。传统的营销思路与运营模式，在这片竞争激烈的 “红海” 中愈发显得力不从心，难以帮助企业成功突围。

　　在这样的严峻形势下，AI技术成为了房企实现创新突破的有力武器。那些能够率先将AI深度融入投资、营销、设计、施工、运营和物业管理等各个业务环节的企业，将获得更精准的市场定位，构建起更为高效的运营体系。例如，借助AI强大的数据分析能力，深入剖析消费者的行为数据，从而精准推送契合其需求的个性化购房方案，有效吸引潜在客户;利用AI对建筑设计进行优化，打造出既独特新颖又高度契合市场需求的产品，以此在激烈的市场竞争中脱颖而出，占据优势地位。

　　2、客户需求迭代，AI有助房企高效优质服务

　　随着消费者生活水平的稳步提升以及对科技认知的不断加深，他们对购房体验和居住品质的期望也在持续攀升。如今的购房者早已不再满足于传统的看房、购房流程，转而渴望获取更加便捷、高效且个性化的服务。

　　AI技术支撑下的虚拟看房模式，打破了时间与空间的限制，使客户能够随时随地沉浸式了解房屋的详细信息，大大节省了时间和精力成本;入住后的智慧社区服务，涵盖智能安防、基于生活习惯的便捷服务推送等，全方位提升了居住的舒适度与便利性。倘若房企不能及时借助AI技术满足这些全新的客户需求，极有可能在客户的选择过程中被无情淘汰。

　　3、行业成本居高不下，AI有助房企降本增效

　　房地产行业从前期的土地获取，到中期的项目建设，再到后期的运营管理，每一个环节都伴随着高昂的成本投入。在施工阶段，人力成本不断上涨、材料浪费现象时有发生、工期延误问题也屡见不鲜;在营销阶段，无效的广告投放、过高的营销成本同样成为困扰房企的难题。

　　AI技术的应用为解决这些问题提供了有效的途径。通过AI对施工流程进行精细化优化，实现自动化施工与智能监控，能够大幅减少人力投入，降低材料浪费，有效缩短工期;利用AI开展精准营销，依据客户的兴趣偏好和潜在需求，精准投放广告，提高营销效果，从而降低营销成本。在成本控制愈发关键的当下，AI无疑是房企实现降本增效目标的重要手段。

　　4、顺应行业智能化趋势，AI有助房企把握发展机遇

　　回顾各行业的发展历程，科技的深度融入始终是推动行业进步的核心动力。如今，AI技术在金融、医疗、交通等众多领域都已取得了令人瞩目的成果，房地产行业向智能化方向发展同样是大势所趋。如果房企不能紧跟这一发展趋势，在未来的行业竞争中必将陷入被动局面。

　　对于房企来说，AI变革带来的是挑战大于机遇，还是机遇大于挑战，主要就在于要更好并主动地运用AI的思维和技术。积极引入AI技术，不仅是当下提升企业市场竞争力的迫切需要，更是顺应行业发展潮流，为企业的长远发展筑牢根基。只有抢先一步拥抱AI，房企才能在未来的房地产市场中赢得更多的发展机遇，实现可持续发展。

　　二

　　AI 革命：势必穿透房地产全价值链

　　应当看到，当今AI变革绝不是单一局部的，而是全局的、深刻的，并势必会穿透房地产业的各个环节。在房地产行业中，AI正以强大的技术力量，深度融入从项目投资到运营的每一个环节，重塑着房地产的全价值链。

　　1、投资：精准定位与风险预判

　　在项目前期阶段，AI 凭借海量数据处理和智能算法，为房企提供精准的市场定位。通过分析宏观经济数据、区域发展规划、人口流动趋势、消费者购房偏好等多源数据，AI 能帮助房企确定项目的最佳定位，包括项目类型(住宅、商业、办公等)、目标客户群体、产品档次等。例如，分析某区域年轻上班族的增加趋势，以及周边配套设施的不足，AI 可建议在此处开发小户型公寓并配套便捷商业设施。

　　同时，AI还能更加准确地对项目进行风险评估。基于历史数据和市场动态，预测土地价格波动、政策变化影响、建筑成本变动等潜在风险，提前制定应对策略，降低项目风险，有助于项目决策更加科学。在项目实施过程中，AI还能以低成本进行全过程监控，以及时化解市场及外部变化带来的新风险。

　　2、设计：智能辅助与创新优化

　　传统的建筑设计主要依赖设计师的经验和创意，AI生成设计(AIGD)系统通过深度学习全球百万级建筑案例，能在15分钟内输出符合容积率、日照系数、动线效率最优的规划方案。AI 可以快速生成多种建筑布局和户型设计方案，并评估每个方案的优缺点，帮助设计师在短时间内找到最适合的设计方向。同时，AI 还能对建筑材料的选择、成本控制等方面提供数据支持，提高设计的科学性和经济性。

　　随着人们对环境保护和可持续发展的关注度不断提高，绿色建筑成为房地产行业发展的趋势。AI 可以在建筑设计中充分考虑能源效率和环境影响，通过模拟不同设计方案的能源消耗、碳排放等指标，帮助设计师优化设计，实现建筑的节能减排。例如，利用 AI 算法设计建筑的采光和通风系统，最大限度地利用自然能源，减少对人工能源的依赖，降低建筑运营成本，同时也符合绿色建筑的标准，提升房企的社会形象。

　　3、建造：智能管控与质量提升

　　在建造环节方面，工地上的安全帽摄像头与智能传感器构成的物联网，正在形成建筑业的"数字孪生体"。通过物联网(IoT)设备、传感器和摄像头等，实时采集施工现场的各种数据，如人员位置、设备运行状态、施工进度等。AI 对这些数据进行分析和处理，能够及时发现施工中的问题和风险，并提供预警。例如，当检测到施工设备出现异常运行时，系统可以自动发出警报并提供故障诊断建议，确保施工设备的正常运行，减少施工延误。此外，一些自动化施工设备和机器人的应用，如 3D 打印建筑、建筑机器人等，提高了施工效率和质量，降低了人工成本和劳动强度。

　　建筑质量和施工安全是房地产开发的重中之重。AI 技术可以通过图像识别和数据分析，对施工质量进行实时监控。例如，利用 AI 识别建筑材料的质量缺陷、施工工艺是否符合标准等，及时发现并纠正质量问题，确保建筑质量。在安全管理方面，AI 可以通过视频监控识别施工现场的安全隐患，如人员未佩戴安全帽、违规操作等，及时发出警报并通知相关人员进行处理，有效预防安全事故的发生，保障施工人员的生命安全。另外，现在的商品住房都是以精装修交付，在装修设计、装修施工与管理、智能家居、家居产品创新等方面正在与AI深度融合。

　　4、营销：精准触达与个性化服务

　　在营销环节方面，AI技术能有效地做到精准客户画像与个性化推荐。传统房地产营销往往采用广泛撒网的方式，难以精准触达目标客户。AI 通过对海量数据的分析，包括客户的浏览行为、搜索记录、社交媒体互动等，能够构建出精准的客户画像。了解客户的年龄、收入、家庭状况、购房偏好等信息后，房企可以实现个性化推荐。例如，对于年轻的上班族，推荐交通便利、周边配套有商业和娱乐设施的小户型公寓;对于有孩子的家庭，重点推荐学区房或周边有优质教育资源的住宅项目。这种精准营销大大提高了营销效率，降低了营销成本，同时也提升了客户的满意度和购买转化率。

　　此外，在AI助力下，虚拟看房与沉浸式体验也正在成为现实，并且AI正在改造示范区。以往客户看房需要花费大量时间实地前往项目现场，受时间和空间限制较大。AI技术支持下的虚拟看房应运而生，通过 3D 建模、虚拟现实(VR)和增强现实(AR)技术，客户可以足不出户就能身临其境地感受房屋的布局、装修风格和周边环境。更值得关注的是，虚拟现实看房技术正在改写游戏规则：当购房者戴上VR设备，AI不仅能实时生成个性化装修方案，还能通过眼动追踪技术分析客户潜意识偏好，这种"读心术"式的营销，正在摧毁传统案场的话术体系。

　　5、运营：智慧管理与成本控制

　　在项目运营阶段，AI能高效助力打造智慧社区。如通过连接电梯、门禁、停车场等18类IoT设备，AI中枢能预判设备故障、自动派单维修，并将物业响应速度提升至8分钟。这不是简单的效率提升，而是重新定义了"空间服务"的价值内涵。同时，AI根据业主生活习惯和需求，提供个性化服务，如推荐周边商家优惠、安排物业服务等，提升业主满意度和忠诚度。

　　综上，AI在房地产项目的投资、设计、建造、营销、运营等全面渗透到房地产的各个环节，为房地产全价值链带来了创新与变革。做到这一些，就能有效地打造和提升新形势下房企的核心竞争力，是房地产行业可持续发展的驱动力，也是当今房地产企业抓住AI变革所带来机遇的关键。

　　三

　　AI变革：必须紧紧抓住五大必修课

　　据清华大学房地产研究所的调研，目前约73%的房企高管认同AI的战略价值，但仅9%的企业具备清晰的实施路径。可见，对于很多房地产企业来说，要实现真正的AI转型，必须跨越多重认知障碍：一是要破除"技术工具论"的浅层理解，二是要摆脱"试点项目陷阱"的局部思维，三是要突破"组织基因缺陷"的结构困境。在解决认知障碍的同时，房地产企业必须积极行动起来，这样才能使当今房企真正从传统运营模式向AI化转型，这就需要房企系统性地攻克一系列关键课题。根据作者对房企的调研和相关认识，我们认为以下的五大必修课便是房企AI变革中的核心要点。

　　必修课 1：重构战略认知体系

　　在当前房地产行业，多数企业对AI的认知尚停留在浅层次的工具应用阶段。这导致AI项目在企业内部呈现碎片化分布，难以整合资源形成规模效应，无法充分发挥AI的价值。例如，部分房企仅将AI用于简单的客户咨询回复，未能将其与企业的整体战略、业务流程深度融合。

　　建议企业首先要建立由董事长或CEO直接领导的AI战略委员会。该委员会成员不仅要有技术层面的CTO、数据管理层面的CDO，还需涵盖各业务线负责人，确保AI战略与实际业务紧密结合。通过每季度召开战略会议，全面评估AI项目的进展情况和投资回报率，及时调整战略方向。

　　制定AI战略地图也至关重要。短期来看，企业应聚焦高投资回报率的场景，如智能客服，能够快速响应客户咨询，提升客户服务体验;AI设计辅助则可帮助设计师快速生成多种设计方案，提高设计效率。中期规划时，构建数据中台成为关键，整合企业内部开发、运营、客户等多维度数据，打破数据孤岛，为全业务链条的AI 赋能奠定基础。从长期视角出发，房企要致力于打造 “AI驱动型组织”，实现从决策到执行的全面数字化转型。

　　设立AI专项预算是战略落地的保障。参考科技公司的标准，建议研发投入占营收的比例不低于3%，确保有充足的资金用于技术研发和人才培养。同时，设立AI创新基金，鼓励内部团队进行创新实践，积极投资外部有潜力的AI初创企业，引入先进技术和创新理念。

　　必修课 2：打造数字基建底座

　　数据孤岛严重和基础设施落后是制约AI在房地产企业规模化应用的重要因素。不同部门、不同业务环节的数据相互独立，无法形成有效的数据合力，使得AI模型缺乏足够的数据支持，难以发挥最佳效果。

　　建设企业级数据中台是解决这一问题的核心。通过整合开发、运营、客户三大数据池，将分散的数据转化为可管理、可利用的数据资产。同时，建立完善的数据治理体系，明确数据的采集、存储、使用规范，确保数据质量的准确性、完整性和合规性。

　　在重点项目中构建物联网感知层，部署智能传感器。这些传感器能够实时采集建筑全生命周期的数据，包括施工进度、设备运行状态、环境参数等，为AI分析提供实时、准确的数据支持，实现建筑的智能化监控和管理。

　　必修课 3：重塑组织能力基因

　　传统的组织架构层级较多、部门之间协作效率低，难以适应AI转型过程中快速变化的技术和业务需求。同时，房地产行业对AI人才的需求与日俱增，但人才缺口严重，限制了企业的AI化进程。

　　设立首席AI官(CAIO)是解决组织架构问题的关键一步。CAIO直接向CEO汇报，全面负责 AI 战略的制定与执行。同时，组建跨部门AI攻坚小组，成员来自技术、业务、市场等多个部门，促进业务与技术的深度融合，打破部门壁垒。

　　实施全员AI 素养提升计划，确保年度培训时长不少于50小时，覆盖从管理层到一线员工的全体人员。通过培训，让员工了解AI的基本原理、应用场景和对业务的影响，提升员工对AI的接受度和应用能力。建立AI技能认证体系，将AI能力纳入员工晋升考核指标，激励员工主动学习和应用AI技术。

　　优化组织架构，设立AI创新中心，专注于前沿技术研究和场景孵化，为企业探索新的AI应用方向。推行 “敏捷小组” 模式，以项目为导向，快速响应市场变化，提升AI项目的落地效率。

　　必修课 4：突破场景创新深水区

　　目前，部分房企的AI应用场景较为单一，主要集中在简单的营销推广或客户服务方面，缺乏深度创新，难以形成差异化竞争力。对此，必须下决心重点突破。

　　在设计端，部署生成式AI设计系统，例如引入小库科技、酷家乐等AI设计平台。这些平台利用AI算法，根据项目需求、场地条件等因素，自动生成多种设计方案，并进行优化。设计师可以在此基础上进行创意发挥，大大缩短设计周期，提升设计效率，设计周期可缩短70%。

　　工程端逐步落地智能建造体系，推广BIM(建筑信息模型)与机器人协同施工。BIM技术为建筑提供了三维数字化模型，机器人则可根据模型进行精准施工，提升建造效率与质量。同时，部署AI监理系统，通过图像识别、数据分析等技术，实时监测施工过程中的安全风险、质量问题，实现施工风险的实时预警。

　　营销端构建客户数字孪生系统，通过大数据与AI算法，对客户的行为、偏好、需求等进行深度分析，构建客户的数字化模型。基于此，为客户提供个性化的推荐和服务，如精准推送符合客户需求的房源信息、定制专属的购房方案等，有些租赁住房项目或者商办项目上也可以应用AI为客户定制租房方案等，有效提升客户转化率。

　　必修课5：锻造产业协同生态

　　房地产企业在AI转型过程中，仅依靠自身力量往往难以突破技术、资源等方面的限制，需要借助外部资源，形成产业协同生态。从某种意义上讲，产业协调生态状况如何，对于大多数房企来说，是在新形势下能否将发展之路越走越宽的又一个重要关键。根据企业的实际情况，这里面又有很多文章可做。

　　与科技巨头共建联合实验室，如与华为、商汤、科大讯飞等企业合作。这些科技巨头在AI技术研发方面具有领先优势，通过合作开展技术攻关，共享研发成果，能够降低企业的AI 应用成本，提升技术水平。

　　加入房地产AI技术联盟，例如参与中国房地产业协会数字科技分会等行业组织。通过参与行业组织，企业可以与同行交流经验，共同推动行业标准的制定，促进资源共享，提升整个行业的AI应用水平。

　　投资孵化AI初创企业，设立专项创投基金，布局AI+房地产赛道。通过投资有潜力的初创企业，企业可以快速获取关键技术能力，同时也为自身的创新发展注入新的活力。例如，投资专注于建筑机器人研发的初创企业，引入先进的施工技术，提升企业的建造效率。

　　总之，AI时代的到来为房地产行业带来了前所未有的机遇和挑战。那些在土地拍卖场上豪掷千金快速赚钱的时代已然落幕。今天，决定房企未来发展的重要关键在于抓住AI变革，其战场不仅在于有效地应对市场变化，其机遇可能就在算法实验室里，在数据中台的架构图中，在组织变革的阵痛里。AI正在深刻地颠覆和变革着传统的房地产开发和运营模式。当然，我们也应该看到AI不应也不可能完全取代人类的判断和经验。斯坦福大学人工智能教授埃里克·布林约尔松(Erik Brynjolfsson)曾公开表示：人工智能不会取代管理者，但使用人工智能的管理者将取代不使用人工智能的管理者。可见，在新的形势下AI已成为当今房企的必修课，整个房地产行业和每个房企都必须高度重视，并要着力打造适应AI变革的队伍，积极拥抱AI变革浪潮，共同开创房地产行业的智能新时代。

作者为：上海易居房地产研究院常务副院长