□见习记者 张腾飞 大河报·豫视频记者 赵志雯 文 受访者供图
2024年4月18日，CBRE世邦魏理仕在郑州召开“以稳为进，蓄力复苏——2024年第一季度郑州房地产市场回顾与展望”媒体沟通会，对郑州商业地产市场在2024年第一季度的最新动态与未来走势进行深度剖析。
数据显示，郑州优质写字楼市场供需关系将持续调整，市场呈现温和复苏态势。零售物业市场方面，核心商圈在消费复苏后首次迎来新增供应，城市更新与存量改造成为2024年商业市场关键词。在消费市场方面，理性消费与悦己消费趋势加剧，如何用情绪价值赋能产品和服务成为商场未来发展的关键。
一季度优质写字楼新增供应14.5万㎡ “拎包入住”成市场主流需求
CBRE世邦魏理仕发布数据显示，2024年第一季度，郑州优质写字楼市场迎来新增供应14.5万平方米，主要集中于郑东新区高铁站东广场与高新区科学大道沿线，推动市场总存量攀升至518.4万平方米。
受整体经济形势影响，市场净吸纳量并未出现大幅波动，一季度录得自持楼宇净吸纳量约4.5万平方米，占2023年全年近35.78%，预判2024年吸纳量将突破近几年整体水平。空置率受新项目入市带动升至26%，回到2018年水平。
值得注意的是，受新项目区域分布影响，不同区域空置率变化也不尽相同。北龙湖、高铁站东广场等新项目入市较多，拉升整体空置情况；CBD、CGD及高铁站西广场，空置率均有小幅下调。
世邦魏理仕郑州顾问及交易服务部办公楼负责人曲皓琳表示，展望2024年，写字楼市场供需关系将持续调整，市场呈现温和复苏态势。核心区域的新增供应对市场影响逐渐减弱，以北龙湖金融岛周边为关键变量，客户需求由观望转向积极入市。租金方面逐步企稳，市场进入租户方市场，并长期保持。
曲皓琳进一步表示：“在供应充沛的市场环境下，租户对楼宇品质的要求日益提高。随着市场经济逐步自愈，客户在租赁过程中对装修的投入不断‘瘦身’，未来‘拎包入住+定制化装修’属性将成为市场主流需求。”
优质零售物业市场两极分化明显 一线品牌更青睐核心商圈
当前商业市场需求呈现出明显的两极分化趋势，核心商圈仍是品牌重点拓展区域，金融岛片区吸引力显著提升。
今年一季度，不少国际品牌落户郑州市核心商圈。在丹尼斯大卫城，Louis Vuitton升级为双层旗舰店，FENDI开设了河南首店暨双层旗舰店，GIADA也顺利迁入，Burberry旗下同名彩妆品牌在2楼开设专柜，“BYREDO”开设华中首店暨旗舰店；在正弘城，河南首家“爱马仕香氛美妆”独立门店在首层开业。在新兴商圈中，金融岛片区表现尤为抢眼，位于该区域的银泰in Park本季品牌入住率和开业率均实现双位数增长。
CBRE世邦魏理仕发布数据显示，2024年第一季度，郑州优质零售物业市场录得11万平方米新增供应。租金方面，各级商圈持续分化表现，全市购物中心首层平均租金环比下跌，报330元/平方米·月。
从业态分类看，一季度餐饮品牌迎来多个城市首店品牌进驻，成为市场需求的主要驱动力，占比达42%。时尚服饰类（31%）和生活方式类（11%）紧随其后，成为一季度郑州优质零售物业市场的三大需求来源。
此外，2024年郑州优质零售物业市场还将展现出三大特点：城市更新与存量改造进入2.0阶段，未来将围绕大片区/城市功能区更新与小片区/综合街坊更新两个维度展开；随着新能源汽车品牌逐渐成熟、客群日益稳定，逐步向性价比更高的“汽车城”或“4S店”聚集区域选址，加速在“汽车城”的战略布局；在“去标准化”的风向下，充满烟火气的非标化商业也正在成为新趋势。
展望2024年，市场预计还将迎来约69万平方米的新增优质供应。其中包括郑东万象城、嵩南·印象城、杉杉奥莱·二七店、阜民里等重点项目，涵盖大型城市综合体、奥特莱斯、特色街区和工业遗存改造等多种类型。
消费市场回归理性与情绪溢价并重
差异化运营才是商场生存之道
“反向消费”、悦己消费、多巴胺经济……自去年消费复苏以来，越来越多的年轻人在消费上开始追求性价比，理性消费逐渐成为大众消费趋势。
在接受大河报·豫视频记者专访时，世邦魏理仕郑州分公司副总经理兼顾问及交易服务部商业负责人张桐表示，在越来越多的年轻人心中，大品牌所能提供的价值已不能与其高昂的价格相匹配，“在‘审慎精明’的消费风潮中，‘极致平价’和‘优质平替’商品正逐渐受到年轻一代消费群体的追捧。”这也是众多潮玩、国货等平替品牌大受欢迎的原因。
随着品牌“祛魅化”和消费回归理性，能够提供情绪价值的商品和服务广受年轻人欢迎，在“悦己悦心”的消费大趋势下，将会有更多情绪消费形式涌现。张桐认为，在这种趋势下，传统的购物中心打法已经过时，所谓的“指标性品牌”重要性不断下降，能提供个性化、差异化服务的商场越来越受追捧。
“无论是盒子型购物中心，还是盒子+街区或街区型商业综合体，在定位和运营上都应遵循个性化、差异化原则。”张桐向记者进一步表示，在差异化运营的同时，购物中心也要回归本源，发挥其专业性优势，为顾客筛选优秀品牌、提供优质服务，重新建立起与消费者之间的信任。